Rechtliche Auswirkungen des Sanierungsverfahrens

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für die EigentümerInnen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens nach den §§ 144 und 145 BauGB beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

• Der Verkauf eines Grundstückes,
• Die Teilung eines Grundstückes,
• Die Bestellung eines Erbbaurechts,
• Die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch,
• Die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
• Gewerbliche Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr,
• Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden.

Ein wesentlicher und in der Praxis bedeutsamer Grund für die Versagung eines Grundstücksgeschäftes ist ein überhöhter Kaufpreis. Weitere Beschränkungen, von denen nur selten Gebrauch gemacht wird, sind:

• Der Stadt steht für alle Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu.
• Unter Umständen kann im Sanierungsgebiet ein Grundstück enteignet werden.
• Zudem kann das Umlegungsverfahren zur Aufwertung des Sanierungsgebiets angewendet werden.

Die Stadt ist in diesen Fällen verpflichtet, derart erworbene Grundstücke, soweit sie nicht für öffentliche Zwecke benötigt werden, wieder zu veräußern. Nach Abschluss der Sanierung sind EigentümerInnen verpflichtet, nach § 153 BauGB (siehe Rückseite) einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstückes zu zahlen.

Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen tritt an die Stelle zu entrichtender Beiträge nach dem kommunalen Abgabengesetz, welche in Sanierungsgebieten nicht erhoben werden.

Über das Verfahren zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt detaillierter informiert und Ansprechpartner der Stadt Elmshorn und des Sanierungsträgers werden Ihnen bei der Abwicklung zur Seite stehen.

Von besonderer Bedeutung ist für die EigentümerInnen, dass das Grundbuchamt in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke einen Sanierungsvermerk eingetragen hat. Dies bedeutet, dass ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung nach BauGB, Eintragungen im Grundbuch nicht vorgenommen werden können bzw. abgeschlossene Rechtsgeschäfte nicht wirksam werden sowie mit Baumaßnahmen nicht begonnen werden kann. Die Sanierungsvermerke haben keine unmittelbare rechtliche, sondern lediglich nachrichtliche Bedeutung.

Somit liegt es im Interesse aller Beteiligten, die oben genannten Rechtsgeschäfte direkt nach Abschluss zur sanierungsrechtlichen Genehmigung schriftlich bei der Stadt Elmshorn einzureichen. Über die Genehmigung hat die Stadt binnen eines Monats zu entscheiden, andernfalls gilt die Genehmigung als erteilt. Diese Frist kann durch die Stadt um maximal drei Monate verlängert werden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Vorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierungsmaßnahme unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider läuft.

Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen

Öffentliche Maßnahmen

Durch die Ausweisung des Sanierungsgebietes werden in den kommenden Jahren vermehrt öffentliche Gelder in das Gebiet fließen. Ziel der Stadterneuerung ist es, durch eine Vielzahl unterschiedlicher Maßnahmen die Bedingungen im Gebiet zu verbessern.

Private Maßnahmen

Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt durch die EigentümerInnen. Daher sind auch die Kosten für Modernisierungen und Instandsetzungen grundsätzlich von den jeweiligen EigentümerInnen oder Erbbauberechtigten selbst zu tragen.

Förderung privater Maßnahmen

Im Rahmen der Sanierung können geeignete Maßnahmen aus Städtebauförderungsmitteln gefördert werden. Zur Klärung der Förderungsmöglichkeiten steht Ihnen der Sanierungsträger zur Verfügung, der Sie insbesondere über die konkreten Sanierungsziele für Ihr Grundstück beraten und die möglichen Schritte zur Vorbereitung von Projekten informieren wird.

Absetzungsmöglichkeiten nach Einkommensteuergesetz

In Sanierungsgebieten besteht nach § 7h EStG unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, erhöhte Absetzungen von Herstellungskosten für Gebäude geltend zu machen. Zu diesem Zweck ist vor Beginn der Maßnahme eine Vereinbarung mit der Stadt zu treffen. Für die genauen Bedingungen nehmen Sie bei Interesse bitte vor Beginn der Maßnahme Kontakt mit dem Sanierungsträger auf.

Information und Beteiligung

Während des Sanierungsverfahrens werden Sie, neben dem stets verfügbaren Internet-Auftritt, regelmäßig durch Informationsflyer über Ziele, Planungen und Maßnahmen informiert. Zu bestimmten Themenbereichen wird es öffentliche Veranstaltungen oder auch gezielte Einzelgespräche mit EigentümerInnen/ Erbauberechtigten geben; hierzu werden Sie frühzeitig eingeladen.

Wir hoffen, Ihnen mit den vorliegenden Informationen einen ersten Einblick in den anstehenden Sanierungsprozess gegeben zu haben und stehen für Ihre Fragen gerne zur Verfügung.

Mehr Infos:

Flyer zum Sanierungsrecht